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2020-08-10来源:188体育平台一线城市二手房价钱失守

(原标题:一线城市二手房价钱失守 房地产流动性风险隐现)

楼市“买房必赚”的时代正在远去。

以一线城市为代替,京沪深豪宅抛售、二手房业主惠及、成交价低迷……2018年下半年至今,房地产市场低迷已逐渐传导至二手房市场。

21世纪经济报道的观察表明,将近一两个月来,一线城市业主也“扛不住”,降价的案例比比皆是。

房地产保值增值的神话被超越。背后原因在于,“杠杆买房”的黄金时代落幕。作为投资标的,房产的所求能力、流通性逐渐下降,和成交量价的展现出一样,开拓商、经理人、业主的心态继续焦灼。

更深层次的原因则是,出租汽车限贷政策诱导市场需求,人口红利也抵达临界点,供需结构发生深刻改变,增量市场进入了拐点。

未来,房地产调控大幅放开政策的可能性甚微。多位业内人士估量,信贷偏紧依旧是长期趋势,而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善,住宅市场未来将会向居住重返,房企纷纷挖出存量市场新的增长点。

二手房降价潮

深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房,时值深圳楼市巅峰时刻,那时他无论如何也会想起,手中房产在持有人的两年间不断升值。

“小区刚卖出了89平方米的二手房,334万,2016年买价是387万元”,张先生说。据记者了解,这个项目二期开盘均价4.3万元/平方米,如今成交价约3.75万/平,降幅约13%。

在北京二手住宅市场,也出现了局部业主缓售房源。记者从贝壳找房获悉,北京太阳宫附近某小区一套两居于房源从1250万元降至1190万元,下降60万元,另一小区一套三居室则下降100万元,而最高跌幅在地铁10号线某小区,单套三居室直降182万元。

“北京已经跌到了一年多了,豪宅更是基本没什么成交”,中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时将近1月底,二手房市场陆续2018下半年的低迷状态,一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。日前,有消息称之为,上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严峻低于市价”挤兑,业内哗然。

还乡客即时数据表明,世茂滨江花园两片区的上海证券交易所均价为9.03万元/平方米,而当前仍有5套高于7万元/平方米的房源正在上海证券交易所,每套均高于市场价100至200万。

数据还显示,世茂滨江花园均价从去年5月份以来,已倒数九月暴跌。

在深圳这个楼市“风向标”,以深圳湾和东部华侨城为代替的豪宅和别墅,也同样失守。

继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻,深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出,印证了在深圳“买房必赚到”的定论或被颠覆。

而应付豪宅挤兑这个关切点,美联物业全国总监何倩茹表示,本来各类房产都有棍价出售的案例,只是豪宅降价的数额更不受人关切。

“从去年第四季度开头,确实多了一些降价比例较高的二手住宅。”何倩茹告诉21世纪经济报道记者,当前能卖出去的二手房,全局部都是降价的,幅度全局部在5%至10%,少局部在10%至20%。

二手房市场数据同样凸显了市场下滑。依据乐有家和深圳市规土委的数据,2018年深圳二手房成交价钱和数量在下半年呈现出显著缩量暴跌,四季度的成交量均在普遍认为的5000套/月的安定线之下,12月更是暴跌4000套。

深圳中原数据显示,二手房成交价均价方面,深圳已倒数四个月暴跌。成交价数量上,截止至12月23日,深圳12月二手住宅总计成交2699套,相比11月的4175套增加35%。

从二手房价钱看,广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示,2018年12月,一线城市二手住宅销售价钱环比上升0.3%,倒数四个月下跌。其中,北京、上海、广州和深圳分别上升0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

换房链条被阻断

多位地产研究人士认为,二手房市场陷入下滑状态,政策调整是主要原因。

就深圳而言,在731新政后,深圳楼市遭到重创,再加经济下行压力减少,市场预期向上。

在政府严苛禁售、限贷下,一二手房价倒挂现象显著。此外,“三价合一”政策提升了换房成本,二手成交陷入下滑。

诸多业内人士向记者表示,一线城市二套房首付大多高至60%-70%,使一全局部有换房需求的购房者只能渐趋观望。

低企的二手房税费也成为了交易双方的负担。“税费高一直都不存在的,且没有取消的可能性,购房者只好拒绝接收”,深圳链家研究院院长肖小平向记者回应。

肖小平进一步指出,除调控政策抑制市场需求外,对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中,会让广大购买者有一个观望的姿态,购房更加郑重。”

肖小平表示,市场普遍认为国家调控房地产的预期较大,涨价没空间,购房者在这种前提下便会放缓决策。

由此可见,哪怕是在深圳楼市,消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。

此外,年末房地产开拓商巨量新盘入市,肯定程度上影响了二手房的成交价。

以深圳为事例,华强城、万科星城开盘旧部4000多套房,最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。

据21世纪经济报道记者不几乎统计,2018年11至12月,深圳有至少30个新盘入市。在新房禁售和开拓商促销折扣运动护持下,置业新房者显著居多,激化了二手房市场的低迷。

在房贷首付、税费以及新房广告宣传的三重压力下,12月的二手房交易陷入下滑。

依据乐有家和深圳市规土委的数据,2018年深圳二手房成交价钱和数量,特别是下半年以来呈现出显著缩量下跌,四季度的成交量均在公认的5000套/月的安定线之下,12月更是跌破4000套。

中原地产首席分析师张大伟预测,2019年,如果不经常出现显著的房地产政策变化、信贷政策变化,市场的下调难以幸免。

“杠杆买房”时代终结

“房价关键看信贷”,张大伟指出,在流动性放宽背景下,房地产资产的变现能力偏低,买房特别是非核心城市已不再是稳健的投资选择。

央行最新数据指出,2018年末,群众币房地产贷款余额38.7万亿元,同比快速增长20%,增速比上年末较低0.9个百分点;全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比上年水平低1.2个百分点。

此外,截至2018年末,个人住房贷款余额25.75万亿元,同比增长17.8%,增速比上年末低4.4个百分点。

个人房贷余额继续收窄,居民购房杠杆也转入了下行地下通道。据易居研究院测算,2018年三季度,全国居民表内购房杠杆率为31.3%,环比下降0.6个百分点,同比下降6.5个百分点。

而从历史数据来看,2016年四季度居民购房杠杆率超越2010年以来最低位,为44.1%。2017年一季度,该指标小幅回升至43.8%,此后6个季度陆续上行。

这意味著,随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响,居民特杠杆的空间已经极其受限,房产的所求能力转差。

直到12月,一直气氛紧绷的楼市有了些放开的迹象,各地政策动态显著减少,人们对楼市的预期也因此改变。

融360大数据显示,12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,相等于基准利率1.159倍,为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广浅等热门城市的首套利率均值均有有所差别程度下降。其中,深圳由基准下潜15%下调到了上浮10%。

何倩茹估量,2019年房贷继续执行利率将下调,会对整体市场发生较小影响,但重点还得看下调幅度有多大。

她进一步指出,除房贷利率外还有别的因素不会影响市场成交量的变化,虽利率调整倒霉好因素存在,但不代替成交量就会下降。

以深圳为例,“2019年全市二手住宅的成交量将现上行压力,全市二手住宅成交量降幅估量大约为5%-10%”,何倩茹称之为,二手房价难以大幅下跌,估量2019年房价涨速将放缓。

张大伟则指出,全国房地产市场的政策底部已经出现,未来大幅度全面严厉可能性不大,信贷将依旧处于偏紧的情况中,限贷政策将严厉执行,但应付自寄居需求的合理信贷有所倾斜,也是2019年最有可能的房地产政策变化。

应付投资者而言,“杠杆买房”的时代或将一去不复返。



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